賃貸マンションの更新料

質問

私は独身の女性ですが、ワンルームマンションを2年契約で借りています。間もなく、契約更新の時期がくるのですが、契約書には、更新料1か月分と書いてあります。最近、更新料の契約は無効という裁判の記事を読んだのですが、払わなくてよいということでしょうか? でも、払わないと言ったら、契約を更新してもらえないのではないかと心配です。

回答

新聞報道された事案は、京都市のワンルームマンションの賃貸借のケースで、賃料月額4万5000円のところ、毎年10万円ずつ更新料を支払うという合意の効力が問題となりました。大阪高等裁判所は、(1)更新料の約束がある場合は、それがない場合と比べて賃借人に大きな経済的負担があるのに、経済的負担に見合う合理的根拠はなく、むしろ、一見低い月額賃料額を明示して顧客を誘引する効果があること、(2)賃貸人と賃借人との間には情報収集力の格差があり、更新料の約束は、情報収集力の乏しい賃借人に更新料の支払いを要しない法定更新の規定から目を逸らせる役割を果たしていることなどを理由として、消費者契約法施行後の更新料の約束を無効と判断しました。しかしながら、他方では、更新料の約束が有効であるとする大阪高裁判例もあり、最高裁判所の判断が待たれるところでした。

この点について、平成23年7月15日に最高裁判所の判決が出され、賃貸借契約に更新料条項が一義的かつ具体的に記載されている場合は、更新料の額が賃料の額や更新期間などを考慮して高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り消費者契約法10条に当たらないとして、更新料の額を賃料の2ヶ月分、更新期間を1年間とする更新料の約束を有効と判断しました。

したがいまして、更新料を賃料の1ヶ月分とし、更新期間を2年間とする更新料の約束については、有効とされる可能性が高いと思いますが、ご心配がある場合は、賃貸借契約書等を持参の上、専門家である弁護士の法律相談を受けた方がいいと思います。